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标题: 新政出来后，大家会买房投资吗？ [打印本页]

作者: o1029 时间: 2015-4-7 20:15
标题: 新政出来后，大家会买房投资吗？
本帖最后由 o1029 于 2015-4-8 09:20 编辑

几年前做过一个简单计算
1 首付50%，其余商业贷款
2 假设不买房，自己投资的年回报率在5-6%

按照这两个条件做过计算，差不多房价每五年涨30%以上可以保本，40%以上确定赚钱。。
计算公式有空贴上来
三年前年前看了一套房子，140万，当时做了计算，假设首付70万，商贷70万，各种税收5万，那么五年后房子涨到多少可以赚钱。

1， 75万本金的利息，按照5*75*6%=22.5万，没算复利，用了年回报率6%做的计算，大资金量一年做6%其实很简单，而且由于没有算复利，因此实际收益率是远低于6%的，下同

2， 70万商贷每五年的利息，按照等额本金，贷款30年，基准利率，那么每五年需要还4264*12*5=25.6万。这25.6万是产生利息的。简单计算为25.6/2*5*6%=3.8万

3， 70万商贷被银行赚去的利息，大家知道，商贷是先还大量利息，在还本金的。按照五年计算是3500*12*5=21万，当然这部分是随着持有房产的时间越长，成本越低的，这里只计算了成本最高的最初五年。

4.房租为毛坯，1500*12*5=9万

还有就是机会成本等等不可计算因素就不计算在内
那么，挂牌140万的房子入手五年后的成本是145+22.5+3.8+21-9=183.3万才可以勉强保本
即五年后上涨（183.3-140）/140=31%可以保本，上涨40%以上才可以确认自己赚钱了。

这里有两点 1.运用的是6%的较低年无复利收益率，如果高于这个收益率，那么需要房价更高的增值来保证你的收益率。2.当房子持有时间越长，所需要的增值率越低，因为付给银行的利息在不停降低且房租在不停上涨

作者: 爱心狼 时间: 2015-4-7 20:23
嘉定10年之后的房子去除税费、成本，折现后都未必有当时的标价高。贷款利息6%以上，资金价值就这么贵了，投资回报率哪里还有5-6%。
况且我觉得，房价一年没有10%的增幅，绝对租房子核算。你这个假设和结论就是矛盾的

作者: 不明真相 时间: 2015-4-7 20:25
新政只是暂时保房价，给投资客们或者公务员们最后出货的机会。如果有钱的，想玩这个投资，晚了点。

作者: 朴志诚 时间: 2015-4-7 20:27
投资不会，现在房价太高，已经没有投资价值，但是新政下改善型的门槛降低了，换套大的可以考虑

作者: zqs_6998 时间: 2015-4-7 20:28
投资是不明智的，自住赶紧买吧

作者: o1029 时间: 2015-4-7 20:28

爱心狼发表于 2015-4-7 20:23
嘉定10年之后的房子去除税费、成本，折现后都未必有当时的标价高。贷款利息6%以上，资金价值就这么贵了，投 ...

没写清楚，我说的是自有现金的投资回报率5%，然后房价每五年涨35可以保本

作者: 爱心狼 时间: 2015-4-7 20:31

o1029 发表于 2015-4-7 12:28
没写清楚，我说的是自有现金的投资回报率5%，然后房价每五年涨35可以保本 ...

无论是自有资金或者银行资金都是有价值的，自有资金也要考虑机会成本啊。

再则，你给我举两个5年35%涨幅的例子给我点信心撒~

作者: o1029 时间: 2015-4-7 20:36

爱心狼发表于 2015-4-7 20:31
无论是自有资金或者银行资金都是有价值的，自有资金也要考虑机会成本啊。

再则，你给我举两个5年35%涨幅 ...

我只是计算了一个公式……不过00-05,05-10都是超过35%的，10-15也许勉强达到，15-20估计达不到35%了

作者: 都市网在线领导 时间: 2015-4-8 08:48
也许吧，可能是

作者: speedstar_jd 时间: 2015-4-8 08:53
~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: chinaspirite 时间: 2015-4-8 09:11
买房不投资，改善居住条件。

作者: 成百上千 时间: 2015-4-8 09:40
快点卖掉，晚了卖也卖不掉

作者: 樱之风 时间: 2015-4-8 09:44
一切尽在我裆掌控

作者: chinaren1860 时间: 2015-4-8 12:48
自住趁早买，投资不推荐

作者: Izumi 时间: 2015-4-8 14:17
本帖最后由 Izumi 于 2015-4-8 14:18 编辑

有闲钱+公积金+商贷正准备买套八九十平的次新学区房投资

不求多赚钱跑赢通胀就行

作者: 都市网在线领导 时间: 2015-4-14 20:09
钞票还不够

作者: pekko320 时间: 2015-4-14 23:48
毛陪哪租的到1500

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