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标题: 对于帖子《不服来辩！中国房地产市场即将奔溃》之我见 [打印本页]

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 09:21
标题: 对于帖子《不服来辩！中国房地产市场即将奔溃》之我见
一直对房子比较有兴趣，偶尔随便看看，对于帖子《不服来辩！中国房地产市场即将奔溃》LZ“霸气”的“拿来主义”，我发表下以下的看法，如有不妥敬请各网友指正：

1、“弃房断供”情况

首先，断供只是个例。断供中基本多数属于投机商人，行情好的时候赚得满盆彩，行情差的时候输得只剩内裤。持上海本地户口有多少这样的情况呢？不知是否那位LZ可以提供下这样的数字呢？外地来沪做生意，大肆消费后资金链断裂后断供，这种人到哪里都有，每个时间段，每个行业，每个地区都有。通俗来讲，就是每时每刻都有这样的人，只是在最近楼市不太稳定却特别夸大这种断供的情况，形如每当国民对ZF有极大不满舆论时便抛出钓鱼岛、慰安妇等等外部矛盾。懂的自然懂！

2、“35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增长22.8%，创近5年来新高”，关于这个问题，我谈几点点：

（1）“上海房地产研究机构”其实正确的称呼应该是“某上海房地产研究机构”或者“上海某房地产研究机构”，该机构很可能不具备官方资质，其发布的数据报告可能会因为为某一方服务而造成避重就轻的可能性。
（2）即便该数据客观真实，但35个城市的宏观数据不能解释微观情况。35个城市，每一个城市都有其特殊性。混淆一谈和以下情况有何区别？

第一年，一个富翁收入490万，十个穷人收入各1万，平均收入45.45万；
五年后，同样这个富翁收入595万，同样十个穷人收入各5千，平均收入54.55万，五年后收入水平增长20%，创五年来新高！

至于数据的准确性，个人也没觉得统计局的数据能有多准确。但是，一个地区的房地产数据唯有房地产交易中心相对最为官方和准确，因为所有房产都要在房地产中心办手续并登记在案。

下面我提供2组数据（单位：RMB元），共网友参详：

嘉定区一年房价变动情况：
2013年8月均价：17161
2013年9月均价：17017
2013年10月均价：18109
2013年11月均价：18072
2013年12月均价：16591
2014年1月均价：20366
2014年2月均价：18723
2014年3月均价：18012
2014年4月均价：18932
2014年5月均价：18798
2014年6月均价：17990
2014年7月均价：18523

上海市一年房价变动情况：
2013年8月均价：23029
2013年9月均价：24270
2013年10月均价：24579
2013年11月均价：24359
2013年12月均价：24305
2014年1月均价：24676
2014年2月均价：23337
2014年3月均价：26267
2014年4月均价：26759
2014年5月均价：27155
2014年6月均价：26272
2014年7月均价：26566

至少从以上两组数据上，我个人而言，没有看出房价下跌的情况。说明可能上海市的投资开发商资金链没有问题，对于现阶段的暂时性成交量减少的不景气不愿意随意迁就。

（3）至于用商品住宅库存量的大小来衡量一个地区的楼市走势，不能说不行，但肯定是不全面的。外地许多地方为什么暴跌还是无法回笼资金，开发商为啥还要崩溃？除了城市常住人口基数，还有一个资金链的问题。

人口基数上面，虽然说过很多次说道舌头起老茧了，但事实就是事实，上海市全国人民的上海，尽管嘴巴里都说上海哪点好，不如我们老家****（以下省略1500字）。但尽管在21世纪了，还是有不少人听信“上海遍地是赚钱机会”、“上海特好赚钱”等“谣言”，挤破头皮跟着老乡来上海。虽然说本地人买房是投资，但那么多的外来基数摆在那里，都要住房和吃饭。不知道楼主是否试着把上海市（或嘉定区）空置房屋面积除以上海市（或嘉定区）外来人口总数，看看得出来的是几位数字。

上面谈的是全国情况，再就嘉定这个微观情况多啰嗦几句。就嘉定而言，确实也有以上的类似情况，朱桥、外岗新房再多，也要看当地经济结构和城市化发展水平。如若当地经济以劳动力高密度性为特征的，且城市化发展水平较高的，出租房和房屋买卖会比较繁荣，反之，则无人问津。那么无人问津，在那些地区的楼盘项目库存量较大也就不足为奇了，市场决定了哪个地方难卖房呗！

三、关于李嘉诚的一举一动被当做行业标杆。个人还是觉得很可笑的。就像我们小学语文，这篇课文表达了作者当时的什么心情；反映了当时社会的什么现状；形象生动得说明了作品人物的***；某个词、句的使用好在哪里......其实，文章作者可能比较随性的一些语句，却被当作“富有深意”地挖掘。大佬做事一般都会有一定的准则，但是你不会知道，这也就是因为你至今不是大佬的原因。

四、“上海可能于9月1日放开限购”就是一个大谣言！即便是放开，回到第二块的第三点，需求决定，如若一个地方的需求量足够大，那么手握多些房产不怕损失。至于财富掌握在少数人手中会造成怎样的危害这个话题，一码事归一码事，就不在今天的讨论范围之内。

以上观点可能不太成熟，仅为个人一家之词，不代表任何机构和组织。

作者: 路过 时间: 2014-8-28 09:23
恩，白银帝国永不倒！力挺朴老师！

作者: 深入浅出 时间: 2014-8-28 09:23
为啥都看李嘉诚，因为李嘉诚的钱都是他自己的。

作者: BYL 时间: 2014-8-28 09:25
白银帝国永不倒！

作者: wyf0907 时间: 2014-8-28 09:29
恩，白银帝国永不倒！力挺朴老师！

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 09:34
白银时代倒不倒看它9月开盘均价

两年前开盘的第二期均价15500（全楼盘项目均价），之后曾经在一年内一度冲到了19500（以高区和景观位置好为主）

9月开盘后，各位做个对比

作者: ast0741 时间: 2014-8-28 09:43
嘉定的房子还是太便宜啊上3万一平就好了

作者: Mr.G 时间: 2014-8-28 09:44
反正涨了跌了都买不起

作者: 法号七水 时间: 2014-8-28 09:48
一看这些数据文字就想尿尿

作者: PooChaisarm 时间: 2014-8-28 09:51

法号七水发表于 2014-8-28 09:48
一看这些数据文字就想尿尿

大湿！！！！

作者: 二硫碘化钾 时间: 2014-8-28 10:01
有些SB逻辑
人均收入才5K
买个房要200W，一家老小不吃不喝30年
就看能坚持多久
一轮发展都10年多了，还等着继续10年，做梦吧
土地就是收了放，放了收
有200W,说实话，好好打理，这一辈子都不愁了

作者: 爱心狼 时间: 2014-8-28 10:04
则币样脑子已经和做传销的一样了

作者: 纪念日 时间: 2014-8-28 10:21
楼主您好，我是猎头公司的，聘请您为白银帝国资深顾问经理，年薪最少50W+,如有需要请联系我021-52739999

作者: robby 时间: 2014-8-28 10:27
有200万现金，最不济放银行吃利息都有7万左右了，买房子除了刚需必须买，其他投资客，如果一年都在上不上，下不下的浮动，那他们投资等死吗？

作者: chenyuyue 时间: 2014-8-28 10:30
有房子总比没有好

作者: nolanxf 时间: 2014-8-28 10:36
自住房子，又不打算买卖，管他涨还是跌。
涨了也就是个数字游戏，心理多点安慰。我是百万富翁了

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 11:00

robby 发表于 2014-8-28 10:27
有200万现金，最不济放银行吃利息都有7万左右了，买房子除了刚需必须买，其他投资客，如果一年都在上不上， ...

存银行？

馊主意！

作者: Still2far 时间: 2014-8-28 11:02
上海如果放开限购，房价更加飞涨！

作者: 穿花绕步 时间: 2014-8-28 11:06
房价有一段时间没涨了吧，偶尔会想到是不是该卖掉一套。。。

作者: wxfkain 时间: 2014-8-28 11:16
老衲路过，关我P事~

作者: hzhfeng 时间: 2014-8-28 11:58

朴志诚发表于 2014-8-28 03:00
存银行？

馊主意！

分析的比较到位，顶

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 12:03

穿花绕步发表于 2014-8-28 11:06
房价有一段时间没涨了吧，偶尔会想到是不是该卖掉一套。。。

最近一年房价稳定是主旋律

作者: baal_gu 时间: 2014-8-28 12:28
千万不要提房价，会飘起来的！

作者: xiezixie 时间: 2014-8-28 12:59
千万不能放开限购，不然房子又要被富人抢光了

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 13:14

xiezixie 发表于 2014-8-28 12:59
千万不能放开限购，不然房子又要被富人抢光了

但是限购不放开，你就无法置换。要是到只要贷了款的，就算是还清了房屋出卖了名下无房了，你也算二套了。二套70%首付，别说一下子还真拿不出那么多钱，就算拿出来了剩下的贷款也很难办出来。

作者: 猫咪森灵 时间: 2014-8-28 14:09
认房不认贷最好了~

作者: 今晚去哪 时间: 2014-8-28 14:35
还是朴老师有水平，摆事实讲道理，我喜欢

作者: LaST_ExiLE___ 时间: 2014-8-28 14:39
每当看到有人说房价要跌，我就马上找票劳斯的踪影，果然，看完票劳斯的大道理，我心里就踏实了，我依然买不起房，别做梦了

作者: 透乱 时间: 2014-8-28 15:30
本地人,不管房价高低,有脑子的都应该希望是房价高点.越高越好..高到10万块一平方,老宅老早被拆得不要再拆了..拆了老宅分几套拆迁房,拆迁房再便宜市价一半少作少卖得到的.5万一平,200平就1000万了,色色意意..

房价跌了日子还想好过?阿猫狗都把房子买到上海来了.你们家老宅租都没人要租.ZF土地卖不出价钱,钱收得少,就懒得投入公共建设,生活环境一天比一天差..嘉定变成贫民窟.

最极端一点,我们打个比方,假如房子一块钱一套,你觉得老百姓能买到吗?
别说什么不可能的,以前城里就是福利分房的,没关系你想分到?

作者: 小白兔兽性大发 时间: 2014-8-28 15:32
白银帝国永不倒

作者: sapa3000 时间: 2014-8-28 16:12
万岁！万岁！万万岁！理解万岁！

作者: zwy520616 时间: 2014-8-28 16:18

朴志诚发表于 2014-8-28 13:14
但是限购不放开，你就无法置换。要是到只要贷了款的，就算是还清了房屋出卖了名下无房了，你也算二套了。 ...

忍不住要反驳下，人家七成能付出来的，我还真没见过所谓三成贷不出来的。还有，包装包装，照样做首套。我不跟你争辩，我只说我看到的事实。PS:白银帝国永不倒（对于房价上涨还是下跌我不发表任何言论，只是针对你这个二套的情况说说我知道是事实）

作者: 香烟 时间: 2014-8-28 16:23
我到是不觉得房价会跌。。。就怕以后会有各种税出来。。。

作者: 凌星儿 时间: 2014-8-28 16:32
貌似白银帝国9月开盘均价1.8-1.9w？

作者: 路过 时间: 2014-8-28 16:37

凌星儿发表于 2014-8-28 16:32
貌似白银帝国9月开盘均价1.8-1.9w？

140平，广告说245万起〜〜〜

作者: 邪恶光环 时间: 2014-8-28 18:26
买不起，来看看，好像很有道理的样子

作者: junes 时间: 2014-8-28 18:43

LaST_ExiLE___ 发表于 2014-8-28 06:39
每当看到有人说房价要跌，我就马上找票劳斯的踪影，果然，看完票劳斯的大道理，我心里就踏实了，我依然买不 ...

票老师有了房，就会站在买不起房的反面

同理可推，有了权就站在民众反面，有老婆就站在屌丝反面：）

作者: 红雨妖刀 时间: 2014-8-28 20:27
朴老师，你废话太多了，三点就够了

一：土地GDP=政绩

二：进城运动，所谓的城市化推进，所谓的农民变居民

三：RMB购买力的下降，与通货膨胀

光这三点，房地产就不会倒，说其他的，都是假的。

外面中介公司看一圈就知道了。

不是地段的问题，现在是炒作学区房的概念

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 22:21

zwy520616 发表于 2014-8-28 16:18
忍不住要反驳下，人家七成能付出来的，我还真没见过所谓三成贷不出来的。还有，包装包装，照样做首套。我 ...

包装下好像要付2两万。还有现在各大银行确实二套房放款卡得很紧很紧。只有首套房是放款迅速的

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 22:22

红雨妖刀发表于 2014-8-28 20:27
朴老师，你废话太多了，三点就够了

一：土地GDP=政绩

那些键盘经济学家选择性失明，无事这些问题所在

作者: 红雨妖刀 时间: 2014-8-28 22:43

朴志诚发表于 2014-8-28 22:22
那些键盘经济学家选择性失明，无事这些问题所在

你知道，还浪费那么多唾沫干嘛？就一个加网，至于你这么较真么？认真你就输了。说不定人家手里捏着四套，五套房子，在屏幕前，和你抬杠，卖乖

作者: 火考 时间: 2014-8-28 22:44
P老师认真得来，讲道理摆事实，观点明确，立场坚定，抛出“不服来辩”那位你倒底辩还是不辩呀，不辩就不要说什么不服来辩，搞笑。

作者: junes 时间: 2014-8-28 22:50
这个不需要辩的，半年一年后看结果就行了

作者: 漫天飞雨 时间: 2014-8-28 23:11
白银帝国永不倒!

作者: 朴志诚 时间: 2014-8-28 23:14

junes 发表于 2014-8-28 22:50
这个不需要辩的，半年一年后看结果就行了

两年也有人讲这句话的

作者: junes 时间: 2014-8-28 23:19
能理解刚买了房的，作着迈入锦绣人生美梦的，如果房价崩溃是心如刀割，不但是钱财更是智力判断力的破灭。

崩了势必牵动大局，如陷入日本式失去的十年那样，我认为只能承受，没有避险方案的，自己手中房子抛与不抛不影响大局，拿现金同样危险

作者: junes 时间: 2014-8-28 23:29

朴志诚发表于 2014-8-28 15:14
两年也有人讲这句话的

你不玩股票，阶段顶部反复最大，可以反复冲顶甚至屡创新高的，但你不能说它不是顶。势能耗尽，反转是必然的。

顶筑的有多长，下跌也会有多长

大势研判从来断不准趋势改变的精确时间的，因为这是个巨系统，所有人都卷在里面的，只能勉强用共业来形容

两年前也是顶部

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