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标题: 最新贷款政策解读——需要买房的、手握现金待购的来看看 [打印本页]
作者: 朴志诚 时间: 2013-9-12 12:14
标题: 最新贷款政策解读——需要买房的、手握现金待购的来看看
最新贷款政策解读
首套贷款评估价7成，首付3成，基准利率下浮15%。
1、夫妻双方名下无房，无贷可以申请首套，***需已婚；
2、未成年之前和父母共有多套住房，现在申请算首套；
3、婚前已成年和父母共有1套，现在申请算首套；
4、离婚时将房产和贷款均分割给对方，可按照首套申请（依据法院判决书，财产公证书，离婚协议书）。
二套贷款评估价的4成，首付6成，基准利率上浮10%
1、夫妻名下1房，1贷，现在申请算2套；
2、夫妻名下1房，无贷，算2套；
3、夫妻名下1套或者多套贷款结清，名下无房，算2套；
4、夫妻名下多套贷款结清，目前持有1套房产，算2套；
5、夫妻名下多套贷款结清，目前持有1套房产，1套贷款在还，算2套。
特殊人群在沪的购房资格除了明确的上海户籍人士以及外地户籍人士、境外人外，有一部分人群属于特殊人群，比如持有多种证件，但是这个还是比较容易区分，看他购买时提供什么证件即可；还有一些特殊身份的人员，以下就列举了几项：
1、在沪就读的学生：
①在沪就读大专、本科、硕士的学生，不能用集体户口直接购买，必须将户籍迁回原籍后、再按照非本市户籍家庭的标准提供材料才可购买，即还是需要已婚、在沪的满一年的社保或者税单、只能购买一套。
②在沪就读博士、博士后的学生，可以用集体户口直接购买，但是必须要名下无任何在沪的产权住宅才可购买，需至学校开具在校证明并至学校所在地的派出所开具集体户籍证明才可购买，也是必须已婚、但无需提供个人所得税完税证明。
2、持军官证的军人：
①驻沪部队的军人：需至部队处开具军队的在职证明(在职满一年）、军队无分房的证明、提供军官证及身份证，然后可视为非本市户籍，但无需提供个人所得税完税证明）。
②非沪部队军人：不能在沪购买住宅。若已婚且其配偶符合相应购买资格的，其配偶可以在沪购买产权住宅。
[①]驻沪部队的军人：即归属于上海部队的在职军人。
[②]非沪部队军人：即在当兵之后原户籍已注销并目前归属于非上海部队的军人。
我还能买房吗？
限购政策简单概括为：上海户籍家庭可以购买两套，外地户籍必须已婚且在上海缴纳社保或者税单才能购买一套，境外人只能在境内购买一套住宅。但如果购买的是徐汇区的住宅，则徐汇区交易中心要求会比其他交易中心稍微严格些，区分为境内人与境外人，上海户籍与外地户籍的区别依然是税单，但是境外人会有一些特殊：问：我持有的是美国护照，则在徐汇区购房需要什么材料，需要税单吗？答：境外人购房需要劳动合同、在职证明、企业营业执照，所有材料要加盖公章，税单以前一直是要的，现在特殊情况下交易中心还是会抽查的。问：一般现在购房买方均需要提供证件、户口本、结婚证或者单身证明，境外人需要吗？答：境外人如果全额缴纳房产税、契税，不申请税费减免，则只需要提供证件就可以，配偶一方的信息不需要提供。
我被限购了吗？
限购政策中比较复杂的是上海户籍家庭的购房限制，（上海户籍人士的定义：①购房人本身的户籍在上海；②如果为已婚人士，配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍），其中问的最多的就是涉及到跟父母共有是否算入名下房产，跟父母共有超过两套后是否还可以以自己的小家庭为单位再买。主要分为以下几个特殊：
1、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下无房产，可再购买两套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；
2、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；
3、（上海人，以家庭为单位）跟父母无房产，自己名下无房产，可再购买两套。
4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。注：2011年1月28日之后跟父母共有的房屋，就算自己单独拥有的房产。
我还能贷吗？
贷款政策：首套贷款与二套贷款区别在于首付比例以及贷款利率，除了真正的首次置业以外，又有哪些情况可以视为首套。二套认定原则上是认房（认上海）并认贷（认全国），即只要贷过款无论是否结清或上海拥有一套房产再置业均视为二套贷款，但是又有哪些属于特殊情况：
问：未成年时和父母共有2套房子，现在自己贷款还能申请首套吗？
答：可以，未成年时和父母共有的多套房产不算。问：未成年时自己单独拥有一套房产，现在成年了自己申请，可以申请首套房贷吗？答：不可以，单独拥有的要计算在自己名下。问：我在外地有两套房贷记录，都已经结清了，现在在上海申请贷款，可以申请首套吗？答：不可以，多套贷款结清的，名下无房或者仅有一房或一贷的，仅能申请二套。
问：成年了和父母共有的房子，但是是婚前的，现在结婚买房，可以申请首套吗？
答：可以的，但是产证日期一定要在2011年1月30日之前的，而且是自己不能是主贷人，可以申请首套。夫妻变更产权证名字是否影响满五年？所有只要夫妻之间去名、增名或变更，都可以视为不影响产证登记日，以原先产证日期计算；但是产证上若还有子女、父母名字的除外。
例如，原先王先生（未婚）在07年购进的房产上只有他自己的名字，那么09年结婚后，他将太太的名字添加上，则13年出售时仍然按照07年计算年限，视为满五年，按照满五年的住宅缴税；或者王先生07年购进的房产上只有自己的名字，现在09年变更为王太太的名字，则13年出售时还是按照满五年计算税费。
作者: dovstroy 时间: 2013-9-13 00:42
普及的很好，转来的也是精品
作者: 明嘉 时间: 2013-9-13 23:25
知识解读
作者: 0123 时间: 2013-9-14 18:15
最新贷款政策解读
作者: zjiong_0213 时间: 2013-9-15 09:29
作者: annejoase999 时间: 2013-9-15 09:50
请问我婚后和父母共有一套房产，配偶无房，现在申请买房，可以算是首套房吗？产证是2011年之前的
作者: 朴志诚 时间: 2013-9-15 10:29
annejoase999 发表于 2013-9-15 01:50
请问我婚后和父母共有一套房产，配偶无房，现在申请买房，可以算是首套房吗？产证是2011年之前的
...
婚后有房的不能算首套了
作者: lace 时间: 2013-9-16 09:55
好复杂，还好买不起房，不要考虑那么多了
作者: 土博士Dr_Li 时间: 2013-9-16 15:24
改善型也没有优惠政策了吗？
作者: sammiechen 时间: 2013-9-17 21:48
学习了~~
作者: 暖鱼 时间: 2013-9-18 09:20
学习了~~
作者: cherry7788 时间: 2013-9-18 10:26
扫盲了 。。
作者: VirgoHood 时间: 2013-9-18 10:44
学习了，我一个朋友这次买房用到了。谢谢LZ。他婚前和父母共有一套房产，但没有他个人的贷款记录。结婚了，这次买房没有过户就可以首套买了。
作者: 幸运草 时间: 2013-9-18 21:24
婚前和父母有2套房，婚后没有共同房产，算首套吗？
作者: 紫剑冰心 时间: 2013-9-19 21:17
我和我老婆刚买了一套，没有贷款，以后卖掉再买新的，贷款的话算不算首套呢？求解
作者: lily0404 时间: 2013-9-29 14:12
婚前和父母1套 婚前自己1套
现在婚后能买房么
作者: 无聊的人391639 时间: 2013-9-29 15:35
这个很实用的，感谢。
作者: jesse_2005 时间: 2013-10-9 12:08
贷款太难了
作者: 朴志诚 时间: 2013-10-9 13:10
10月开始要收紧了，贷款资金开始紧张了。购房将会更加困难了。
作者: 我无心的 时间: 2013-10-18 21:04
为什么要收紧？
是银行没钱呢， 还是银行觉得风险大了？
作者: 卡哇依女孩 时间: 2013-11-5 11:14
那我还是算二套咯。。婚前跟父母共有的，但是我是主贷，婚后想用老公的名义再买一套。。。。肿么办
作者: 朴志诚 时间: 2013-11-6 10:54
我没办法了，你要么和你老公假离婚净身出户，让你老公自己凭自己本事买套首套房，然后房产证到手了再复婚。
作者: 卡哇依女孩 时间: 2013-11-6 11:47
如果用公公的名义买，公公主贷老公参贷的话不知道会不会查。。。。。我以前打公积金中心问过这个首套二套的问题，里面的人说还是要看各个银行的认定，有的银行松一点可以做首套
作者: 朴志诚 时间: 2013-11-6 12:28
有的银行可以宽松些，比如中国银行。
我一个朋友的老婆没去掉名气都能搞成首套房。不过人家认识行长。
作者: 卡哇依女孩 时间: 2013-11-6 15:15
。。。认识行长。。。。。。。。。。。。。。。。。。
作者: tom2891 时间: 2013-11-15 14:20
银行贷款收紧的话，就是有能力买房的人变少了。对供求关系有什么影响呢？
是不是可以理解为利空
作者: 朴志诚 时间: 2013-11-15 14:31
但是目前最新的消息是上海在收到房贷收紧的范围内。而且近二十年内，北上广的楼市将继续供不应求的状态
作者: 嘉华枫景 时间: 2013-12-8 18:13
我父母今年购买一套商品房,名下是我一个人的。但最近又想跟男友一起再购一套商品房（结婚房），可以再买吗？算第几套房？而且还想贷款。
作者: jjfqdw 时间: 2014-2-17 10:50
原本与前妻共有一套房子，当时有公积金贷款，妻子主贷（用我的公积金一起还款），现在贷款已还清，后离婚，房产归对方，再买房属第几套?
作者: 朴志诚 时间: 2014-2-17 13:12
这个情况很特殊，真的很难回答。对不起
作者: 春季夏荷 时间: 2014-2-17 15:32
您好，朴老师，我们夫妻现在有一套房，是婚后买的，带过款，已还清。现在准备置换，这套卖了，换大套，算二套房吗？贷款方面呢？请扫盲，感谢！
作者: VirgoHood 时间: 2014-2-17 15:34
带过款，即便是还掉，置换的也还是算二套房
作者: 春季夏荷 时间: 2014-2-17 15:51
, 啊，那我卖掉了呢，手里没房了呀，
作者: jjfqdw 时间: 2014-2-17 16:47
没事，反正我感觉14年后政策又在变动，小伙伴们都糊涂了
作者: 随便 时间: 2014-2-23 09:57
LZ,贷过2次，名下1套房，还可以第三次贷款吗？
作者: jesse_2005 时间: 2014-3-17 11:43
银行放开后更好贷款了，至于利息可能会高一些，看当时的消费水准了
作者: sisirex 时间: 2014-4-19 11:20
我婚前和父母有一套房，婚后想和老婆在买一套算是首套吗
作者: 朴志诚 时间: 2014-4-21 17:55
成年后，只要有名字就算有房。成年前加的名字，不算有房。
作者: lumingzhu 时间: 2014-5-8 13:53
学习了！
作者: 哈彼 时间: 2014-5-19 14:21
标题: 和父母那套是我未成年，不记入我名下
本帖最后由 哈彼 于 2014-5-19 14:23 编辑
我属于：（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；问题：还可算二套公积金贷款吗？还是商业贷款或者全款买？
作者: 哈彼 时间: 2014-5-19 15:31
求哪位老师回答，我想再购买一套，纠结2套公积金能贷吗？
作者: 朴志诚 时间: 2014-12-15 22:30
哈彼 发表于 2014-5-19 15:31
求哪位老师回答，我想再购买一套，纠结2套公积金能贷吗？
新政策，第一套贷款还清，名下无房的可以再贷，以首套房30%首付处理。即，认房不认贷了。
作者: 朴志诚 时间: 2014-12-15 22:33
春季夏荷 发表于 2014-2-17 15:51
, 啊，那我卖掉了呢，手里没房了呀，
你好，现在新政（11月出台）是，名下无房了，过去贷款还清了，仍然可以以首套房30%首付购买。你运气还是不错的，2月至今房价基本没怎么涨，你的现金没有太大贬值。有看中的可以出手了。
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