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标题: 投资第二套房产是否合算的简单计算 [打印本页]
作者: o1029 时间: 2013-8-19 13:52
标题: 投资第二套房产是否合算的简单计算
本帖最后由 o1029 于 2013-11-14 19:06 编辑
上海的房价如今越来越贵,冒着巨大的风险投资房地产是否能保值甚至增值成为了大家所关心的话题。
我近期正考虑入手一套嘉定城区的二手房,因此简单的计算了下各项支出,以减少买房后的风险。顺手发到嘉网上,也给各位准备买房的一个参考,由于水平有限以及考虑太多计算也越是繁琐,所以只考虑了利息和还款最重要的两个方面。其中肯定有很多不足之处,也请大家一一指出,给更多买房者提供宝贵的参考。
以下数据皆为我买房所考虑的数据,不过除了利率和年限其他情况也基本差不多的,应该具有通用性。
1、预计总额:100,首付40(包括各类税及中介费),商贷60。
2、房租所得:按照1800/月*11个月
3、利率及年限:0.85倍及15年(用父母名字,为首套房,老的二手房只能贷15年)
4、还款方式:等额本息
5、年均投资回报率:7%左右
如果假设今后房价短期内不下跌,那么买房的本金是没有损失的,最大的损失即为利息损失。利息分为3个部分:1、首付利息。2、还款和房租差值利息。3、去年所得利息的利息。
当商贷60时,每月还款4924,因此还款和房租差值为:4924*12-1800*11=39288(为方便计算统计为4W,房租上涨部分忽略不计)
则每年利息损失为 (40+4*(N-1)+上一年利息)*0.07
很明显,满足2个条件,所买房子则可以保值。
1、每年房子的增值大于利息的增值。
2、当我出售房子时房价不会过于离谱,还有市场。
简单估算下100W的房子每年涨价5%,则每年增值5W+,基本可以保值。
查看了下近2年的房价走势,以及假设以1.5W/平买进,每年涨5%,那十年后的房价大约在2.4W/平,还不是一个很夸张的数字,应该还有市场(如果按照买进价位和涨幅计算变为5W一平,那还是别买了,没有市场了),因此决定买进。
后记:1、如果年投资回报率越高、贷款利率越高和年限越长,为了保值,你买的房子的增幅也必须越大,而房价高到一定的数字时必定就没有市场了。
2、投资房产是否合算就算是最专业的理财师也难以给出一个最好的答案,而且也必须结合自身的家庭情况来分析,我在这里只是针对自己的自身情况的分析,希望大家不要喷的太厉害。
作者: w30031 时间: 2013-8-19 13:56
你买学区房是为了投资?
作者: o1029 时间: 2013-8-19 13:57
总不能亏本吧,把各项情况算清楚,心理有个底
作者: 爱心狼 时间: 2013-8-19 14:04
出售的税费呢?
首付资金的原收益呢?
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:10
这个已经统计,分3个部分,式子(40+4*(N-1)+上一年利息)*0.07
出售税费是卖出的到手价,不用统计了。买入税费以统计在40内,首付是30%即30W,各类税费+中介费因此计算付40W
作者: 爱心狼 时间: 2013-8-19 14:15
o1029 发表于 2013-8-19 14:10
这个已经统计,分3个部分,式子(40+4*(N-1)+上一年利息)*0.07
出售税费是卖出的到手价,不用统计 ...
卖房到手价-买房总价 净利润每年5%,那合同价摊到每年增长就要不止5%了
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:22
其实是差不多的,如果不从房价增值算而是从利息增值算,二手小房子的各种费用是不多的,以总价不变,增加点利息,5个点还是回本的,因为增加的利息是有限的
作者: 金地招租 时间: 2013-8-19 14:24
手头有闲钱,孩子要上学,那就买
算这个一点意义都没有,房价涨不涨,涨多少谁都控制不了的
作者: 明嘉 时间: 2013-8-19 14:24
二套房首付不是60%吗?
作者: zqs_6998 时间: 2013-8-19 14:26
以前父母买房投资
结果就是一套都不舍得卖 所以一分钱都没多 只能是固定资产
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:26
本帖最后由 o1029 于 2013-8-19 14:28 编辑
算这个可以知道什么时候应该抛,而且买学区房不是为了读书,是学区房更容易保值
作者: 金地招租 时间: 2013-8-19 14:29
买了就别抛了,抛了拿了现金去投资什么?
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:30
额,我写的蛮清楚了啊,用父母的名字买
作者: 爱心狼 时间: 2013-8-19 14:32
嘉定镇的老房子如果全款购房并出租,若干年后售出,是可以保本并且小幅盈利的。
若是大部分靠贷款,最终收益维持平衡已经很辛苦了,我觉得不值得这么玩,当然为小朋友入学也没办法。
按照以前的经验,房价涨幅不是均衡的,市区2,南翔1.5,嘉定1.0,要保持5%这个增速,市区就得有将近10%,300万的房子年年+30万不调控也难。
另外,关于学区房。嘉定没有传统名校,学区房是伪概念,10年后入学高峰不再,产证未必会是入学的门票。到那时这个房子失去学区房的光环后,市场又会变得如何?风险太大
作者: 爱心狼 时间: 2013-8-19 14:33
本帖最后由 爱心狼 于 2013-8-19 14:38 编辑
1111111111
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:33
如果投资回报率超过10个点,那么房价也要涨10个点才能赚钱,房价不太可能每年涨10个点了
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:36
本帖最后由 o1029 于 2013-8-20 09:19 编辑
可以计算下,列出每一项的投资计划,看哪个最核算,在综合风险投资哪个
作者: jw3410 时间: 2013-8-19 14:37
RMB贬值考虑了吗
作者: o1029 时间: 2013-8-19 14:44
rmb贬值我在计算的时候发现是无法统计在里面的,因为对买房影响最大的是自身投资回报率,这个回报率虽然和rmb贬值速度有关,但是并不是说贬值越快我的投资回报率肯定就越高,因此rmb贬值有影响,但是无法统计,只能统计投资回报率
作者: 金地招租 时间: 2013-8-19 14:50
超过十个点的投资风险如何?
房子风险比较小
作者: 北极狼 时间: 2013-8-19 15:26
那你,试一试看看
作者: 凌星儿 时间: 2013-8-19 16:15
看了还是觉得有点复杂
作者: o1029 时间: 2013-8-19 16:35
全款购买是最亏的。
同样假设100W的房子,回报率7个点,每年的利息损失是7-0.18*11=5W,而且资金越多回报率应该是越高的。每年至少要涨6%才能回本。首付30%其实只要涨4%多点就能回本了。因为银行贷款利率还是很低的。
至于房价增速肯定是市区比郊区快,但是2:1.5:1只是猜测了,实际情况蛮难量化分析的。
作者: w30031 时间: 2013-8-19 17:00
我觉得RMB贬值的话,你手头的钱一样贬值的,所以不该计算在内。但是确实对房价有影响。贬值得越厉害,房价涨得越厉害,但是这些钱的实际购买力整体上算应该差不多。
作者: o1029 时间: 2013-8-20 09:16
。。。。。。。
作者: zjh 时间: 2013-8-20 09:19
学习了,楼主分析的很详细
作者: zoe_tree 时间: 2013-8-21 19:05
楼主另谋财路吧,贷款出租,真心不靠谱……尤其还是嘉定这种地方
作者: 一剪梅 时间: 2013-8-21 20:32
本帖最后由 一剪梅 于 2013-8-21 20:38 编辑
假设按现在的幅度一直持续下去,这个方案可行,只可惜人的生命等不起。假使我能活150年,我愿意苦个五十年,为了将来的一百年更好的生活。
但是你我都未必能活到65岁,过好眼前吧,有时候眼光要看的近一点,眼光的远近应该要取决于生命的长远。
不要等你楼主终老一生,回头一看手里就多了一套自己不能住,还要被收遗产税,子女也不要的房子
当然你在计算的时候都没有把房屋的折旧计算在内,假使这一项计算在内,那绝对是亏的一塌糊涂
一辈子子就被一套房毁了。何必呢。
鄙人观点,自住为主,按需购买,投资绕道
除非你钱来得容易。
作者: o1029 时间: 2013-8-22 07:40
本帖最后由 o1029 于 2013-8-22 07:50 编辑
不得不说你对理财观念有点落后了。很多事情最重要是一个机会成本,只不过不同年龄,在消费、理财、养老保险这三项支出的比例不同罢了。对于一个产品,如果期限在10年左右,只要他的投资成本在我理财资金的比例内,我就是60了我也会去做的。
房屋的折旧确实是我当初并没有考虑在内的一个因素,有机会我完善下方案,但是在我的方案里面是用总价的升值来替代很多因素的,因此,不管房子多老,只要总价还是涨5%,以上的结论依然是成立的,当然房子过去老化,对于房子的出售就是一个问题了,这个需要在买房时综合考虑。其次,房价是整体上行的,打个比方,之前有网友说上海:南翔:老城区的房价上涨比是2:1.5:1,但是我说这是不可能的,倒推下,嘉定老城区这两年房价涨了25%左右,难道市区就涨了55%吗,很明显不成立。因为是整体上涨,城市带动郊区,新房价格上涨带动老房上涨,新房因为基数太大,因此涨一点看起来涨了很多,老房因为基数问题可能就不明显了,但是在上涨比例上其实差别可能没大家想的那么大。
作者: o1029 时间: 2013-8-22 07:42
经过计算是有可行性的,不靠谱的可能是房价是否有上涨动力了,这个可能在这一届政府内比较难改变
作者: 一剪梅 时间: 2013-8-22 08:48
本帖最后由 一剪梅 于 2013-8-22 09:05 编辑
理财观念落后,呵呵,俺买门面房的时候有谁买?俺去年房地产低谷的时候买房,那时开盘随便挑就是没人买开发商降价还没人买,现在开盘已经涨了30%了起码,倒是都像不要钱了去疯抢开盘日光。
你的买房理财俺要说了,都60了还去做那就是脑子有问题,30岁弄弄还差不多。
你咋像那些40、50的人,如此想不穿呢?
60了还能活几年,还在想着钱,满脑子都是钱。那就是想不穿,葛朗台。
人生活着有何意义?
作者: o1029 时间: 2013-8-22 09:24
本帖最后由 o1029 于 2013-8-22 09:39 编辑
这个跟只想着钱有关系吗,之前你提到了年龄,我才举了个60的例子。即使到了60不可能每年都把钱用完的,那多出来的钱做什么?我刚才不是说了,不同年龄对消费、理财、养老医疗保险的配比不同罢了。30岁可能是4:5:1,到了60岁可能是6:1:3,年龄不同总资产也不同,30岁时候50%可能就50W,60岁时候10%可能是100W,60岁时如果正好有合适的项目,为什么不做呢?跟只想钱没有关系,观念问题罢了。
作者: vawx_9j 时间: 2013-8-22 12:25
嘉定二手房还会涨吗?
作者: hj981024 时间: 2013-8-22 12:55
贷款出租还是免了
10年年年涨还是免了
不是习老板去年说了句工资翻翻,房价鹿死谁手还不好说了
快进快出保险点,或者买别墅,这个资源比较紧
作者: pepe 时间: 2013-8-22 13:33
照lz的精打细算,房价目前最多5000
作者: tangchaoqun 时间: 2013-8-23 10:11
变数太多 可以试试
作者: 唯一 时间: 2013-8-30 09:14
顶一个,数据是可以预测将来的。
作者: 明嘉 时间: 2013-8-30 09:43
本帖最后由 明嘉 于 2013-8-30 09:45 编辑
o1029 发表于 2013-8-19 14:30
额,我写的蛮清楚了啊,用父母的名字买
我爹妈差不多退休估计贷不了款,我未婚限购一套本地也买不了,所以打算跑昆山或太仓买,不过太仓昆山好像也对外/地/人限购,要补缴一年当地社保才行,也蛮烦的
作者: o1029 时间: 2013-8-30 09:49
父母可以贷到70周岁
作者: ZORRO 时间: 2013-8-30 10:10
问题是你现在没有100万存银行
作者: xf1981cn 时间: 2013-8-30 10:58
为什么贬值越厉害房价就要上涨?没有必然联系。
作者: xf1981cn 时间: 2013-8-30 11:02
整个社会体系或将迎来一场大的变革,房价这个事情真心不好说。每个人的情况都不一样,投资有收益也伴随风险。收益越大风险越大。。。
作者: 爱心狼 时间: 2013-8-30 11:10
xf1981cn 发表于 2013-8-30 02:58
为什么贬值越厉害房价就要上涨?没有必然联系。
老百姓现在都这么想,而且还振振有理不投资房产钱没地方用,都是些无良砖家的广告观点,结果存在老百姓森森的脑海里了。
作者: xf1981cn 时间: 2013-8-30 11:16
这个事情国家现在都不知道怎么投资理财的成天往外赔钱。老百姓怎么能懂?股票看不懂,理财看不懂,所以我说现在不是理财是撞大运,自己鸿运当头的买啥赚啥,煤块们么还是吃点喝点算了
作者: lgp147 时间: 2013-11-14 18:53
真心的看不懂,我就知道100W存银行5年期 每年有47500大洋够我活了! 所以我把多余的一套房子卖了,把钱扔银行了~ 省心!! 上上班,旅旅游!~投资什么的都没意思!银行理财产品看看很好结果还不如存银行!我看现在的房价10年内也不一定能保证我每年5%的收益~
作者: xuanren 时间: 2013-11-14 19:17
lgp147 发表于 2013-11-14 18:53
真心的看不懂,我就知道100W存银行5年期 每年有47500大洋够我活了! 所以我把多余的一套房子卖了,把钱扔银 ...
我把房子租了3k*12 收益比存银行少 但好歹还有套房子
作者: 穿花绕步 时间: 2013-11-14 20:25
good luck。。。
作者: 穿花绕步 时间: 2013-11-14 20:27
买房至少往后看五年。。。
作者: 嘉馨怡 时间: 2013-11-14 20:54
放心国家会让你赚钱的到时候有的收费了。各种税收都会来的。遗产税肯定不会远了。
作者: o1029 时间: 2015-4-7 19:30
先挖个坟
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