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标题: 转载:千万不要买房六七月全国房价将下跌 [打印本页]

作者: fad    时间: 2013-3-31 07:34
标题: 转载:千万不要买房六七月全国房价将下跌
人民币继续升值,中国的出口企业就要全部倒闭,因为企业根本不可能有利润,这等于慢性自杀,一旦出口大幅下降,泡沫破灭;如果人民币像日元、英镑、瑞士法郎、加元一样贬值,泡沫就会加剧破灭。

    昨天股市低开2%,早在我的意料之中。近日,美元指数站稳83点时,华尔街日报中文网传来快讯:中国总理李克强:将推出利率市场化改革措施及汇率改革措施,将保持物价总水平基本稳定,将推动资源价格改革,将继续实施房地产调控。这是巧合吗?显然不是,在美元指数上涨到82点时,中国国务院发布国五条,难道也是巧合?所以,我在快讯上评论说:直接说吧,只有一个办法——下调汇率,刺破泡沫。准备买好美元,说不定那天下午五点,央行就会有新的汇率政策出台。
    美元指数站稳83点后,一直在85点区间几乎没有压力,上涨是必然的。那么,今年中国出口企业将有70%发生巨幅亏损,大多是汇率的损失。这就是货币战争带来的。人民币现在已经走进死胡同,单边升值的货币只是为了外汇储备,却为热钱投机套现获利打开了方便之门,现在,人民币继续升值,中国的出口企业就要全部倒闭,因为企业根本不可能有利润,这等于慢性自杀,一旦出口大幅下降,泡沫破灭;如果人民币像日元、英镑、瑞士法郎、加元一样贬值,泡沫就会加剧破灭。这样,楼市的新增资金就会枯竭。
   国五条最大的效应,就是让楼市炒家无法出逃,不至于发生雪崩式崩溃,但是,六七月份全国房价下降的的趋势已经不可阻挡,因为人民币在此时期发生贬值趋势。
    根据我的分析,今年9月20日以后,美元指数将会上攻90点,如果站稳90点,热钱纷纷出逃,一线城市房价开始大跌,因为一线城市都是投机资金在炒作,房价根本背离城市居民的购买力,“刚需”只是一个骗人的概念。
中国在经历了一场旷古未有的大灾难后,开始了经济上的治理整顿,第一轮财富高潮逐步退潮,不过一直持续到2008年,才消灭了一批当时的小老板们,一场由美国次贷危机下来,很多人血本赔光。这是后话。再讲第一波财富浪潮退潮后,中国出了一位朱镕基,逐步建立起来了中国的资本市场,也就是在深沪两地设立证券交易所,开始募集股东,筹备上市。这样,才迎来第二轮财富高潮。不过,当时很多人自己错失了这个机会。
    当时在深圳流传这样一个股市,一个公司老板找到他的老乡,拿出一张叫做股票的花花绿绿的纸,上面盖着深圳证券交易所的公章,要求他出十万元钱入股,不断的告诉他这是原始股,这件事情的好处,以后可以凭这张纸享受公司分红,可以分到多少多少,这个老乡问老板:“你如果跑路了,我找谁去?我还不知道你这个人吗,四处欠债”。老板回答说:“这里盖了公章,他们就在蔡屋围,是国家的,他们跑不了”。这样好说歹说,这个老乡终于跑到银行取出10万现钞,买下这张纸,心里老大不痛快。随后,两人一起喝酒,喝到深更半夜,分手后,老乡来到香蜜湖边,心里始终不痛快,老子十万块换你这张鬼纸,这下亏大了,就当被他骗了一回。想着想着,加上酒也喝多了,把这张鬼纸揉成一团,扔进了香蜜湖。心里愤愤的说:鬼才相信这个好事。
    半年后,深圳股市开锣。这个股票暴涨,其实,就是一只养鸡股,只因为这个企业养的鸡销往香港,受到香港投资人的热捧,股价涨到68元人民币。这个老板突然想起这个老乡,满世界找,终于在一家香蜜湖傍边的餐馆找到这个老乡,让他将股票拿去兑现。这个老乡听完后一直在傻眼,很久很久才呆呆的说了一句话:一栋银湖别墅不见了。从此发傻,一直到现在。当时只要买到原始股,所有人都发大财,一辈子不用操心吃喝。而现在的中国股市,大家已经看见,已经成为权贵们的财富绞肉机,弄的所有散户大多数亏钱。这是中国资本市场的必然结果,本质原因就不用我多说啦。
    再来看看被我们称为第三次财富潮,也就是地产狂潮。我可以这么说,除了2007年以前的买家外,大家全体都是输家。什么原因,大家都知道,你买的房子即使名义价格上涨,也远远赶不上货币贬值的速度,不懂此理者当然大有人在,不过都属于欺骗买房人而已。有个网友算了一笔账,怎么算怎么是亏。
    假设已有一套房,现在再以1万元/平米,投资一套总价100万元的新房,假设3年后房价涨到120万元再出售,扣除资金成本、利息、税费,自己还能剩多少纯利润?
首先,买房人需要支付6成首付,即60万元。另外40万元,申请商业贷款,贷30年,贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍,即7.205%,按等额本息法,每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本,约为7万元。
    由于是第二套房,需要缴纳房屋总价3%的契税,即3万元。带电梯的房子,维修基金为120 x100=1.2万元。
    根据以上数据,这套房3年后出售时,将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。
    假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售,买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税,个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房,买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元,还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元,买家一共要支付4.68万元)。综上所述,这套房的总投资成本及交易成本,累计为11.2万+12.16万=23.36万元。
    而这套房的账面升值为:120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。
    算下来,100万元买下这套房,3年后以120万元出售,不仅不赚钱还亏了3.36万元。
    如果这60万元不作为首付投入房地产投资,而拿来存银行,收益有多少?部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍,即4.675% , 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3,约等于8.4万元。
    那么,是谁在赚钱呢?
一是政府和银行,在房产上不仅赚取土地出让金还有大量的税费,可以说占到房价的60%左右;
      二是开发商,大家也看到,中国能够上富豪榜的绝大多数是开发商,就知道他们享受垄断的暴利,具体我就不说了;三是地方官员加大了灰色收入,比例大约占房价的10%至25%,看区域和楼盘情况而定。炒房客有赚钱的,但是,大量的人已经跑不出来了,根本也无法盈利。
    所以,这一轮所谓的财富潮实际上是官商勾结掠夺全民财富的结果,根本称不上财富潮,反而将有些家庭财富搜刮一空,甚至他们的房贷必须要付出十几年甚至几十年的努力。最后是越来越多的需要住房的人更加买不起房子。这是本质,也是最后的结果。
    至于国五条的推出,时机的选择是多么精妙,正是在美元上涨的同一天。为这个问题,我考虑了很久,联想起北京上海一系列的炒作,其实都是为了国五条做出铺垫。这次炒作北京房价上涨最早的人是贾康,身份是财政部税务研究所所长。这就很奇怪了,我和贾康尽管不是很熟,但是,都是中国人,也都是在中国许多城市天天飞来飞去的人,少不了大家常见面,也一同在中央电视台做过节目,印象中他并不是一个炒房客,也与他的身份不相符。那么,他出面炒作房价上涨是不是有别的什么目的?而且,他当时的炒作新闻在网上铺天盖地,一套房子一夜之间涨价70万传遍全国。
现在想起来,国务院要推出房地产新政,而且涉及的是税收,一定要找到充分的理由,这个理由就是压不住房价上涨,没有办法而为之。所以,舆论上一定要配合,而说不准贾康本身就是这次房地产税收政策的制定层面人物之一,也就是说他早就知道要推出这个政策,只是苦于找不到时机,但是,无论如何要赶在两会开始之前,这样贾康自然就是最合适的人选,由他出面炒作北京房价暴涨可信度一定很高,再配合房叔房姐的炒作可以形成一定的热度,再顺势推出国五条,以及后续一系列政策,开发商和中介公司、炒房客都无话可说,一下把他们的嘴都封上了,让开发商、中介公司和炒房客都哑口无言。真是一着妙棋。
    事实上,当时,北京投机炒房也很严重。我的一个朋友是中南海卫士,在北京服役8年,也是北京户口,居然有一群炒房客找到他,用他的身份去炒楼,给他不菲的费用,这种行为俗称买“房票”。当他征求我的意见是,我让他一口回绝,不收炒房客的钱。这位卫士立马回绝了。这件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒楼。还有一个天津的朋友告诉我,天津的炒房客七八个人正在互相凑钱去北京炒楼。还有一个浙江的出口企业老板,刚刚拿到一笔出口退税的资金,往年都要用这笔资金进原材料以便保证生产,但是,现在生意不好,一大笔钱放在这儿很难办,也准备去北京炒楼。就我一个人都知道周边的这些事,可想而知,有多少人准备去北京炒楼。现在,彻底断绝了他们念想。投机炒楼的风险无疑正在加剧。
要正确认识中国房价泡沫才能寻找到方向。因此,我们必须首先回答一个问题,那就是大家普遍关心的中国超发的货币去了哪里?
     就如同中国的产能早已过剩一样,中国的货币不仅效率低下,而且,出现大量过剩。房地产泡沫有多大,货币泡沫也有多大,不仅如此,货币在政府债务和黄金等贵金属上,也已经流逝巨大。所以,人民币在流通领域不是太多。这并是说,黄金和不动产具备吸收货币的功能,而是创造出来的货币没有效率。截至2012年年末,中国的M2/GDP达到1.88创下新高。而同期美国的M2余额为10.04万亿美元,截至2012年3季度,GDP为15.81万亿美元。这是什么概念?等于是中国一块钱的货币供应,只撬动了五毛钱的GDP;而美国,一美元拉动最少1.5美元的GDP. 这就是效率的问题。中国货币再多也没有用,因为都变成了死钱。从另一个数据也可以看出,中国劳动率的水平与美国相比,只等于十八分之一,也就是美国一个人创造的劳动价值相等于中国18个人创造的劳动价值,人口多又有什么用?
    货币多了,在汇率自由浮动的环境下,对美元产生的一定是天量的贬值。那么,也就是说在未来的某一天人民币自由兑换后,一切就会体现出来。换一句话来说,如果现在储备美元,将来的收益就非常大,而且,远比黄金更加便捷,不存在无法兑换的问题,因为美元才是全球永恒的硬通货,起码在20年之内不会改变,并不是其他国家不想改变,而是无法撼动美元的储备货币地位。所以,将人民币兑换成美元将成为长期投资的选择,现在的6.2元也可能就是深圳当年的原始股,突然会翻几倍甚至几十倍。前苏联在解体前,一美元兑换2卢布直接跌倒20卢布,等于贬值了10倍。这个很能说明问题。中国的危机一旦爆发,最后的结果就是兑美元的贬值,而且,一定是天量的。
    历史的看,1980年兴起的出口企业的创富潮在2008年就给灭掉了,很多人破产跑路才捡到一条命;1990年兴起的股市创富潮在2011年给灭了,至今还有股民在6124点站岗;2013年开始,从2000年开始的房地产创富潮就要结束了,无数的家庭和私人投资者十几二十年的财富也会给灭掉,来不及跑的已经完全跑不掉了。


作者: romeo911    时间: 2013-3-31 07:42
好长
作者: fad    时间: 2013-3-31 07:50
仔细研究了下,认为房价会肯定会大跌
暂时不买房,买理财了!
作者: iamdavidxu    时间: 2013-3-31 07:57
以上都是lz自己研究的?


作者: arthur_fish    时间: 2013-3-31 07:58
跌吧, 让北上广变成YP的集散中心, 我就去出上海周边郊区买别墅,躲个清静
作者: cherryjj    时间: 2013-3-31 08:35
这么多年那么多看跌的,但是到头来都后悔不已,刚需的人还是快买吧,反正是自住。
作者: shijiweiren    时间: 2013-3-31 08:38
不可能跌的,房产破产了,经济就奔溃了。中国这种数据看看就好了,在天朝没有经济规律可言的,你看那贫富差距的系数,早就过了警戒线了,不还是好好的。
作者: 点点弟弟    时间: 2013-3-31 09:02
iamdavidxu 发表于 2013-3-31 07:57
以上都是lz自己研究的?

是牛刀 喊房假跌喊了几百年  就是一大sb 主要是为了卖他的书
作者: 一剪梅    时间: 2013-3-31 09:03
我们拭目以待
作者: 谢谢侬    时间: 2013-3-31 09:27
就算房价跌到1千元每平方米和人民币贬值银行存款变草纸,你认为老百姓会怎么选择,至少房子看的见摸的着可以住,人民币说倒台就倒台的
作者: 确当    时间: 2013-3-31 09:30
房价唯一下跌的定律就是城市人口不增长了,那么房价就开始下跌,其他都是瞎说
作者: paradisekeeper    时间: 2013-3-31 09:41
么脑子的,一线城市房事垮特么,中国怎么办??????
作者: 朴志诚    时间: 2013-3-31 11:06
当GCD假的啊?天朝政策朝令夕改,怎么对它统治和捞钱有利又怎么改,想怎么改就怎么改,想什么时候改就什么时候改

牛刀脑子被枪开过的
作者: 漫天飞雨    时间: 2013-3-31 11:21
买成美元估计一旦崩溃也提不出来吧。
作者: 西北狼    时间: 2013-3-31 12:26
还是买黄金吧
作者: chenyuyue    时间: 2013-3-31 13:06
信专家,没饭吃。喊了多少年了。听他的基本都成了穷人
作者: qinjuner    时间: 2013-3-31 13:09
牛刀的话你们也信?哈哈
作者: 冰溪若    时间: 2013-3-31 13:44
又一个牛刀么,Y的这骗子还说3月房价会大跌
作者: mimiyou    时间: 2013-3-31 13:46
跌也是有限,在想买的人还琢磨到底会不会继续跌的时候,它又升回去了
作者: g120j    时间: 2013-3-31 13:51
呵呵,买理财不如考虑买房,特别是刚需。炒房价跌,那么久了,效果可想一般,很庆幸年初出手了,现在涨了1500一平,哎。
作者: tt8bc    时间: 2013-3-31 13:53
房价下跌 这是必须的
作者: 嘉馨怡    时间: 2013-4-1 09:10
不会跌的个税上去的话房价还会上去的e
作者: 噢特Man    时间: 2013-4-1 09:22


房价下跌?。我笑了。
作者: 乐石    时间: 2013-4-1 09:25
不看跌,楼板价在那里放着呢,政府会托底的,就像2008年还是2009年的那一次4万亿,他就是不让你一下子涨得过快而已。一套的赶紧再入一套,三套以上的就要赶紧抛房了
作者: 明嘉    时间: 2013-4-1 09:25
就算跌也是微跌,不可能大跌,大跌经济就崩溃了,而且要跌也是三四线城市跌,上海不会,除非改变垄断的土地制度、全国对房地产联网征巨额房产税、禁止***购房,反正俺再也不相信房价会大跌了,之前上了大当。
作者: 乐石    时间: 2013-4-1 09:28
今天是愚人节,说什么大家一笑而过吧
作者: pepe    时间: 2013-4-1 09:32
早上中国之声新闻说了:上有政策下有对策,地方会自觉保护房价的,靠税收抑价不切实际,反而钢需的触霉头.......
作者: iamdavidxu    时间: 2013-4-1 09:56
看来下跌是很难呀,不光是官员反对,大部分民众都反对
作者: pepe    时间: 2013-4-1 10:11
iamdavidxu 发表于 2013-4-1 09:56
看来下跌是很难呀,不光是官员反对,大部分民众都反对

lbx希望下跌!


实际情况是:裆出台的政策是促进上涨!
作者: jw3410    时间: 2013-4-1 10:43
谁希望下跌啊,下跌资产就缩水了
作者: qinjuner    时间: 2013-4-1 14:10
嘉定本地人哪家没有一两套房?谁会盼着跌价?pepe你没房吗
作者: 兔子的耳朵    时间: 2013-4-1 14:33
我希望跌一点啊!

作者: pepe    时间: 2013-4-1 15:07
qinjuner 发表于 2013-4-1 14:10
嘉定本地人哪家没有一两套房?谁会盼着跌价?pepe你没房吗

我又么有多余卖的!!!
作者: asdf1980    时间: 2013-4-1 15:25
信调控,睡桥洞
作者: pepe    时间: 2013-4-1 15:27
asdf1980 发表于 2013-4-1 15:25
信调控,睡桥洞

狠!!!!!!
作者: 朴志诚    时间: 2013-4-1 15:28
冰溪若 发表于 2013-3-31 05:44
又一个牛刀么,Y的这骗子还说3月房价会大跌

JW上好几个键盘专家也分析说一定跌。你看跌了伐。跌了让公仆们那什么送子女移民做海归?
作者: 朴志诚    时间: 2013-4-1 15:30
明嘉 发表于 2013-4-1 01:25
就算跌也是微跌,不可能大跌,大跌经济就崩溃了,而且要跌也是三四线城市跌,上海不会,除非改变垄断的土地 ...

你算是头脑清桑的。只要上海北京等大城市比二三线城市经济发达收入高,房价就跌不下来。房子多怎么了?外来人口不要房子住啊?他们买不起么总归租咯。家里十套房子也不怕的,房产税么转嫁给房客咯。房子总归越多越好。
作者: 朴志诚    时间: 2013-4-1 15:32
asdf1980 发表于 2013-4-1 07:25
信调控,睡桥洞

每年市里都说要多少多少平方用地造廉价房保障房,每年要新开工多少多少平方的保障房。

看看身边穷到老婆也讨不起的人,有谁住进去过?
作者: 朴志诚    时间: 2013-4-1 15:34
明嘉 发表于 2013-4-1 01:25
就算跌也是微跌,不可能大跌,大跌经济就崩溃了,而且要跌也是三四线城市跌,上海不会,除非改变垄断的土地 ...

你之前卖掉套小的,买套新房子,可能讨老婆还腰板硬气点
作者: 一剪梅    时间: 2013-4-1 15:34
当然涨最好了,房价只有保持稳定的慢慢涨才最好
作者: 明嘉    时间: 2013-4-1 16:28
朴志诚 发表于 2013-4-1 15:34
你之前卖掉套小的,买套新房子,可能讨老婆还腰板硬气点

晚了,错过机会了,工作收入一般只能靠多套房产弥补,可是现在晚了,我现在买房最起码举贷20年,承受不起,而且生活中姑娘也不喜欢有贷款的小伙子,都要求有房无贷有车,社会就是这样。
作者: pekko320    时间: 2013-4-1 16:42
明嘉 发表于 2013-4-1 16:28
晚了,错过机会了,工作收入一般只能靠多套房产弥补,可是现在晚了,我现在买房最起码举贷20年,承受不起 ...

明嘉可以求包养啊。。这样就dreams come true,一劳永逸了。
作者: 小叶子5959    时间: 2013-6-30 12:25
   多说无益,反正今天是6月的最后一天,明天就是7月份了。房价到底跌不跌,大家拭目以待!
作者: 联众星际    时间: 2013-6-30 12:41
跌一半好了
作者: qinjuner    时间: 2013-6-30 12:49
现在还有人听牛刀的话,




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