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标题: 现在的房产商大大的狡猾~~~ [打印本页]

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:13
标题: 现在的房产商大大的狡猾~~~
以下绝非个别现象，是普遍也可以说是基本都这样

一个开发商，假设开发了一个楼盘，楼板价在5000，全部算下来12000保本，开发了1000套房子

他开盘放了200套房子出来，各种优惠起价14000，均价15000，好了，开卖，由于开盘只卖了一小部分，所以一般情况下，能很快卖的差不多，假设200套卖了190套了，然后再有人来问，我们还只剩10套了，甚至就说还有2、3套了，不卖就涨价了

有人观望，他不急，说下个月还有剩余房源放出，均价上涨1000，人家不卖他也不管，下个月继续放了100套出来，均价真的上涨了1000，那些观望的人一看，亏了，要紧买

如此循环，1000套其实他卖了1、2年，每隔几个月放一点出来，放一点就涨一点，造成买主的恐慌心理，房价蹭蹭的涨啊，所谓买涨不买跌，其实就是这么简单。

当然，如果楼市调控了，感觉前景不太乐观，他也不是很担心，比如上述例子，他涨到了17000一个平米，调控一下，他马上说优惠1个月，均价15500，一个月后优惠就没了，或者送个10平米，人家一看，比上个月低了，那些刚需的马上出手买，调控等于没调控，伤不到本质

就这样，等他卖光房子，可能单价已经到了18000、19000，还有不少人为没低价买入而耿耿于怀，而且这种心理一旦铺开，政策根本刹不住。

到底是谁在哄抬房价？房价的高其实是多方面的因素，房产商和中介功不可没，加上政策不得力，税赋的多重影响，这个才是关键

大家不信的话可以去看一个楼盘，任意的吧，开盘1个月以上的，人家肯定会对你说还剩没几套，甚至就说就这么1套，然后你买的话，过半个月你再打电话假装咨询，人家肯定会说还剩1、2套，马上就没了

作者: 仙人掌精灵 时间: 2013-2-28 10:20
这意思就是一开盘的时候就要出手？

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:21
上个月我一个同事对我说，买了新城一套房子，去买的时候她说要买三室户的，销售对她说就一套了，要么四室户还有2、3套但是层次是低层的，而且销售说最后剩下这一套，很抢手的，同房型的房子几天被抢剩最后一套了，今天不订明天可能就没了，然后被一怂恿她就买下了，我听了对她说，给我销售的电话，我问一下，我假装咨询想买三室户，销售对我说还剩2套，要么你来看一下，不卖的话下个月还有几套房源放出来，但是这个价格肯定买不到了

作者: 鹧鸪飞飞 时间: 2013-2-28 10:21
所以说只有买错没有卖错的

作者: 樱之风 时间: 2013-2-28 10:22
这就是一种销售手法，本身其实并没什么问题

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:23

仙人掌精灵发表于 2013-2-28 10:20
这意思就是一开盘的时候就要出手？

一般来说开盘确实是最合算的，但是开发商一般都把位置房型好的房子捂在手里，开盘不轻易放出的

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:26

樱之风发表于 2013-2-28 10:22
这就是一种销售手法，本身其实并没什么问题

对怎么样多卖多赚来说，这确实是一个好办法，但是对广大购房者来说，非常无耻，借机哄抬房价

我了解过，土地税赋确实占蛮大一块成本，但是新城的房子，保本价一般在10000上下差不多了，开发商用这种办法，可以把原本12000、13000就能赚不少的房子硬是哄抬到17000、18000,

当然，这种办法对资金薄弱的开发商是不利的，但是对于资金雄厚、不急于回笼资金的开发商来说是利器，钱赚到了，购房者的心理也被突破了，而这种心理一旦形成，要压房价下来非常难。

作者: 樱之风 时间: 2013-2-28 10:35

诅咒之刃发表于 2013-2-28 10:26
对怎么样多卖多赚来说，这确实是一个好办法，但是对广大购房者来说，非常无耻，借机哄抬房价

我了解过， ...

所以你要知道，关键还是背后那只手要过硬，其实现在的房产市场早就已经跟GD紧密结合在一起，你认为这个钱最后是到了谁手里呢

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:41
其实房产就是一场政府、开发商、购买者的三方博弈，但是无奈的是，购买者永远是最不公平的

政府需要的是平衡，钱要多赚，但是也不能让房价过高影响稳定
开发商要的就是能多赚就多赚，稳定不关他们的事
购买者要的就是便宜实惠

但是现在就购买者没有筹码在手，他们根本没办法去影响，理论上行，如果所有购房者团结起来，一年不买房，开发商肯定会急着跌价，但是可能吗？刚需和置换需要摆在那里，开发商有钱可以操纵房价，反正他们知道，购买者的心理就是越涨买的越多，心理完全被他们掌握，而剩下的就是政府，但是政府也处于两难境地，而且购买者的心理完全被开发商控制，所以现在的房价才会这样

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 10:49

樱之风发表于 2013-2-28 10:35
所以你要知道，关键还是背后那只手要过硬，其实现在的房产市场早就已经跟GD紧密结合在一起，你认为这个钱 ...

新城那边的房子楼板价大约在6000，配套全部算进去除了企业所得税外大概在10000上下，加上土地政府大约赚2、3000，然后如果12000卖的话，开发商赚2000，但是其中1/3缴所得税，政府能多赚600多，企业1300多，如果卖16000的话，开放商赚6000*2/3,

作者: 樱之风 时间: 2013-2-28 10:52

诅咒之刃发表于 2013-2-28 10:49
新城那边的房子楼板价大约在6000，配套全部算进去除了企业所得税外大概在10000上下，加上土地政府大约赚2 ...

兄弟，你看到的只是表面啊

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 11:03
其实真要降价很简单
1、企业所得税免掉
2、房产商最多只能赚20%
比如我的例子
10000成本，房产商最多只能开价12000，低可以，高不行，查到重罚，全民监督，政府让一步，开发商限制利润

作者: yuminka 时间: 2013-2-28 11:06
无商不奸啊。。。让我当老板说不定更黑

作者: 蓝调v心情 时间: 2013-2-28 11:12
房产销售的手段，你买不买随你老百姓的，钞票在你自己口袋

作者: yw2kye 时间: 2013-2-28 11:14
如果真是12000保本，买出去15000、17000，真心不旧，真是这个价位我觉得还算合理。怕就怕12000一平的房子几经转手变成20000多、24000一平难么真叫悲催。

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 11:17

yuminka 发表于 2013-2-28 11:06
无商不奸啊。。。让我当老板说不定更黑

其实我现在想想：高房价的主要责任，或者说第一责任人绝对是开发商，政府只是不作为

你想想看：我的例子，绝对八九不离十
1、土地价格：有人会说是政府赚的，不假，但是是谁抬的呢？你们现在去看看土地竞拍，开发商是怎么抢地抬价的？通常都要溢价一倍以上，热门板块翻个几番。政府不赚白不赚，房价的增高却来源于开发商的漫天抬价，这部分价格自然由购买者买单，钱是给政府的，但是怎么抬高的，开发商却功不可没
2、基建、配套：这个才是购买者真正值得付出的，当然，如果存在黑开发商的不可告人的费用，实际上还是开发商的责任
3、营业税：政府的，但是营业税才5%，加上各种附加，实际上赚的比例不多
4、企业所得税：名义上是大头，年利润33%，但是我可以告诉大家，或多或少都要逃掉点的，而且还有返税

所以房价的高来自开发商和投资客的炒作，土地和基建相当于楼板价，等于开盘价的一半都不到。

作者: 火把 时间: 2013-2-28 11:17
房产是政府掏空老百姓口袋的一个手段，而且让你心甘情愿

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 11:21

火把发表于 2013-2-28 11:17
房产是政府掏空老百姓口袋的一个手段，而且让你心甘情愿

错，我认为房产是房产商将政府和自己绑在一起，然后绑架老百姓

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 11:23

yw2kye 发表于 2013-2-28 11:14
如果真是12000保本，买出去15000、17000，真心不旧，真是这个价位我觉得还算合理。怕就怕12000一平的房子几 ...

新城的房价保本价普遍在10000上下，其实土地能影响到的价格就1、2K而已，你想想，当年的地王常发豪庭，拿地价格比大多数板块都高，现在价格倒不是很高，那些拿地价格便宜多了，利润丰厚啊

作者: modernfessfy 时间: 2013-2-28 11:40
商人当然最求利润最大化

开发商那么好做都去做了

成本一万跌倒八千你有没有帮他想过

人要站在客观的立场

要说抬高房价的是开发商，这理论是我第一次听说

作者: jw3410 时间: 2013-2-28 11:41

作者: yw2kye 时间: 2013-2-28 11:42

诅咒之刃发表于 2013-2-28 11:23
新城的房价保本价普遍在10000上下，其实土地能影响到的价格就1、2K而已，你想想，当年的地王常发豪庭，拿 ...

因土地、房产发家的新富豪太多了，赚不到肥厚的利润谁来做房地产啊（对于房产商而言）

再换句话说现在的经适房都卖到多少钱一平呢？！你要房产商只卖12000，不现实。

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 12:56

yw2kye 发表于 2013-2-28 11:42
因土地、房产发家的新富豪太多了，赚不到肥厚的利润谁来做房地产啊（对于房产商而言）

再换句话说现在的 ...

但是凭什么房产商要绑架民生去赚那样丰厚的利润，人家私企老板，一年净利润才10%甚至还不到

作者: g97024 时间: 2013-2-28 13:18
LZ写得非常好！无论其中什么原因，变态的房价导致变态的人群！老外看中国人的房子非常不明白这是怎么回事情？为什么中国的政府会允许或放纵房产商把价格抬得这么高？中国特色呀！！！

作者: dannijj 时间: 2013-2-28 16:10
是呀，只有在中国的特色国家才有这么高（离谱）的房价呀。民生这一块呀，哎，叹气！

作者: ast0741 时间: 2013-2-28 16:25
地产商人只是挣正常的利润人家又不是搞慈善的房价是政府一手推高的没有地产政策那么多的土地出让金拿什么做政绩啊

作者: 诅咒之刃 时间: 2013-2-28 16:33
本帖最后由诅咒之刃于 2013-2-28 16:41 编辑

ast0741 发表于 2013-2-28 16:25
地产商人只是挣正常的利润人家又不是搞慈善的房价是政府一手推高的没有地产政策那么多的土地出让金拿 ...

关于土地问题，我阐述的很明确了
1、你去看看现在的土地溢价率，谁在肆无忌惮的叫价？谁敢起拍2亿的情况下争到9亿？
2、土地出让金占的总房价其实并不是大头，即使0转让，房价也不会便宜下来
3、政府只是不去管，是房产商把政府和自己绑在一起借机抬价的，地产商正常的利润，汗死~~~同一楼盘1年前13000赚了不少，成本一样的情况下现在涨啊涨，涨到17000，还正常的利润

房产商奸就奸在这里，把政府和自己绑在一起，老百姓要骂肯定骂政府，但是政府其实也很郁闷，你说卖地吧，公开竞拍，公平吧？也没比这个更公平的方法了，而且人家竞争的越激烈对自己的收入是有好处的，他总不见得说你们不许叫高价吧？而且他要调控吧，房产商也有办法——减少量的供应，人家刚需总是要的，房产商说是人家要急着买，你不可能叫他们不买吧，周瑜打黄盖的事情。而且你真下重手整治吧，人家开发商说不干了，你的经济就崩溃了。。。

作者: 樱之风 时间: 2013-2-28 16:48
楼主啊，你说的呢有自己的理解和道理，但是真没你说的这么简单，你就想想现在的地产商里边儿排名前几的有多少家是国有的，再加上那么多的房叔房婶儿的，你说这房价能不高吗？

作者: yw2kye 时间: 2013-2-28 18:15

诅咒之刃发表于 2013-2-28 12:56
但是凭什么房产商要绑架民生去赚那样丰厚的利润，人家私企老板，一年净利润才10%甚至还不到 ...

所以因房产而诞生了很多暴发户。。。

作者: 零下一度 时间: 2013-2-28 19:13
人家的销售技巧而已
你买贵了也不能说人家无耻嘛

作者: 扶头屠苏 时间: 2013-2-28 19:20

说得很有道理~~

作者: 孩他妈 时间: 2013-2-28 19:28
个趋势到底是跌。还是涨的几率大

作者: 零下一度 时间: 2013-2-28 19:34

诅咒之刃发表于 2013-2-28 12:56
但是凭什么房产商要绑架民生去赚那样丰厚的利润，人家私企老板，一年净利润才10%甚至还不到 ...

因为做房产的都是国企让自己买卖亏本从古至今难得一见
假如房地产赚不到钱了
那就意味着中国最大的泡泡爆了
你说说国家自己出政策然后让自己的生意黄了国内银行一片倒这个国家不就完了嘛

作者: 670331 时间: 2013-2-28 19:39
几块砖头要卖这么贵

作者: 笑傲江湖少 时间: 2013-2-28 19:45
很多房产商都国有的，土地溢价地方政府赚钱，房产商赚得钱有并入国资。都由政府赚了。只不过利益分配上，地方政府和中央政府之间也有博弈的。

作者: rivaldo 时间: 2013-2-28 20:28

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