嘉定都市网

标题: 住宅市场新政挤出效应显现,热钱潮涌商业地产 [打印本页]

作者: clam391 时间: 2010-5-15 11:32
标题: 住宅市场新政挤出效应显现,热钱潮涌商业地产
http://office.sh.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-5-10 17:31:00 中国房地产报
摘要：当住宅市场已聚集了高风险、大量资金急需寻求新的投资渠道时,处在政策“孤岛”的商业地产正成为各路资本新的追逐目标。
当住宅市场已聚集了高风险、大量资金急需寻求新的投资渠道时,处在政策“孤岛”的商业地产正成为各路资本新的追逐目标。

连日来,多方消息显示,不仅各大房地产开发企业逐渐加重商业地产的开发比例,从住宅市场抽离的部分投资性资金亦将目光瞄向商业地产。

据我们了解,已有越来越多的个体投资客、开发商,甚至是一些私募基金、金融保险等资本,正在持币关注商业地产领域。”高力国际商业部董事周晓骏骅对记者表示。

但在戴德梁行商铺部董事张家鹏看来,各路资本豪赌商业地产的消息,不乏炒作成分,真实状况并未达到如此程度。“针对住宅的调控政策出台的时间还不算长,目前还没有大批热钱涌入的现象,但未来势必会有一些投资性资金转向商业地产”。

而对于商业地产的前景,周晓骏骅和张家鹏均做出了一致判断:在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,这将进一步加大商业地产的升值空间。

显然,一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。

资本转场游资转向的速度极快

“两天前我刚刚出手一处100平方米左右的写字间,总价200多万元,贷了一部分款,我相信会有很可观的租金收入,这个地段每月租金能达到1万余元。”5月6日,一位从住宅转投商业地产的投资客告诉记者。

该人士出手的写字楼单元位于建国门内大街,购买单价为23000元/平方米,周边二手房均价已达30000元/平方以上。

“以目前形势来判断,投资商业地产要比投资住宅保险得多,这个阶段不炒商业地产炒什么？相信未来会有大量的闲钱流向商业地产。”这位投资者认为,政策的严厉调控下,北京住宅市场价格大降已是必然,而同地段的商业项目价格却远低于住宅产品,未来的升值潜力不可低估。

无独有偶,“甲级精装写字楼开盘,1小时狂销8亿元,某高端人士更是掷下4.5亿元大单,整购4层。”这是三里屯某商业地产项目描述4月开盘时的场景。

投资者以及开发商的底气来自数据的支撑。据高力国际最新数据显示,2010年第一季度,北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。

写字楼方面,北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%,平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元。与此同时,市场总净吸纳量达到134599平方米,较去年同期增加三倍多。预计年内将有125万平方米的新增供应,市场总存量将达到约1210万平方米。

商铺方面亦有利好。统计数据显示,北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%,有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。高力国际预计,年内将有更多高端零售商入驻,2010年新增供应将超过140万平方米。

对于投资者而言,需求量的攀升无异于曙光来临。业内人士估计,目前,有意购买商用物业的投资客数量将较上月同期有20%左右的增幅,其中很大一批新增客户为住宅市场转场而来。

投资潮一触即发？

在散客游资背后,或许有更大一股热钱正在涌动。有消息称,万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产,抄底涉及资本高达千亿元以上。

近日,万科接手CBD赢嘉中心被业界视为品牌房企加速转型的标志性案例。其他品牌房企也不甘落后:保利意欲全力冲刺商业地产领域,未来的3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%;首创置业未来3年预计投资300亿元,走与产业相结合的住宅产业综合体道路;金地将商业地产的开发和运作纳入未来的重要战略规划,在金地今年土地投入的计划中,就有20%的资金会投向商业项目。

另一路资本亦在虎视眈眈。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示,一些外资投资者,如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行,正积极设立人民币基金,以获得潜在的投资机会。北京写字楼物业,尤其是地理位置优越的高品质项目,仍将是投资者收购的目标,“北京写字楼物业的资本值预计到2010年底将同比上升14.37%”。

显然,一场商业地产投资热潮将一触即发,但与机遇并存的往往是更大的挑战。

“不管是投资还是开发,商业地产的资本性和技术性都很复杂,进入门槛较高。从开发商层面,完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条,至少需要10年以上的时间才能谈及回报。”周晓骏骅说,虽然商业地产被越来越多的人重视,但真正在操控方面,现在能够有把握有实力去做完整个开发链条的开发商并不多。

同时,商业地产资本回收周期较长仍然是困扰开发商和投资者的难题。周晓骏骅表示,从数字上看,一线城市投资回报率始终达不到令人满意的程度,假设其每年的回报为15%,可能6~7年就回本了,但现在很难达到这个回报率,起码要经过8~10年甚至更长的时间才能盈利。

鉴于此,业内人士认为,从住宅市场流出的大量投资资金,更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”,因为从长远来看,还是住宅的投入与回报率更具吸引力。但放量不足住宅10%的商铺,今年将表现出强劲的增值动力,由此带来巨大市场需求,有可能成为2010年的投资首选。

作者: 狂野之城 时间: 2010-5-15 21:06
商业地产陷阱相当多很多商家根本就是把利润提前装进口袋把风险转嫁给散户

作者: yongming1 时间: 2010-5-16 12:40
一时尚女子驾一辆宝马735路过一个自行车修理摊，刮倒了一辆待修的自行车。女子急停后下车，要求修车师傅赔偿其损失，并对修车师傅百般辱骂。说是自行车刮了她的宝马,刚开始，修车师傅据理力争，说明是对方驾车撞倒自己区域内的东西，对方应承担主要责任。时尚女子哪肯罢休，于是上前推搡修车师傅。修车师傅挥手阻拦，碰巧把时尚女子衣服弄脏。出现此等变故，时尚女子更是不依不饶。便放言，车子的事情暂且不算，必须先拿3000元出来赔自己衣服。
　　
　　事情发展到这时，有很多人围观，也曾有过路者出面调解。修车师傅也忍气吞声的向时尚女子道歉，并且表示愿意为她清洗衣服。可时尚女子并不领情，继续辱骂修车师傅和上前调解的过路者，同时掏出了她的手机开始求援。此时此刻，她所做的是一个足以让她悔恨终身的错位决定。因为她的生命仅仅剩下不足一小时。
　　
　　
　　时尚女子求援的正是她的父母，她们一家三口就住在对面的贵族社区。她的父亲到现场后，并没有对事情原委做任何的了解，便直接抄起了地上的自行车打气筒朝修车师傅头部猛砸数下。顿时，修车师傅头部血如泉涌。
　　部分实在看不下去的围观者开始指责其父行为，并有几个想上前劝架。她的父亲竟扬言，如果有谁敢靠近就打谁。此时，其父继续猛踢被他用打气筒砸倒的修车师傅腹部，其母则站在一旁破口大骂那些为修车师傅说话的路人和围观者。时尚女子则一直坐在开着空调的宝马车里，得意洋洋的看着这场闹剧的上演。
　　几分钟过后，时尚女子父母打累了，骂累了。其父对修车师傅说：“一刻钟之内，老子要是看不到3000块钱，以后你包子就别在这里混了，你这条贱命值几个钱，做了你，省得老子看了你......”修车师傅挣扎着从地上爬起来，吐了几口血唾沫，艰难的说：“你等一下，我这就去拿”。然后步履蹒跚地向贵族社区对面的贫民区走去。此时此刻，四名当事者的心境迥乎不同，但是都已经走上了一条不归路。
　　约十来分钟，修车师傅返回了事发现场，来到时尚女子父亲面前。其父冷笑一声，便伸手跨步上前。就在此时，修车师傅猛地抽出怀中的右手，手里拿的并非是一沓钞票，而是一把雪亮的西瓜刀，他以迅雷不及掩耳之势刺向了对方的心脏，然后在同一部位又补了两刀，其父没有发出任何声响便栽倒在地。紧接着，修车师傅两三步跨到其母跟前，转瞬之间连捅三刀。杀红了眼的修车师傅并没有放过宝马车里早已目瞪口呆的时尚女子，象拎小鸡般地将她提出车外，连捅数刀后，扔于路边。
　　几分钟后，警方和救护车均已赶到现场。警方不费吹灰之力便将凶手逮捕。而刚刚还活生生的三条人命，连急救的程序都没有进行便撒手人寰。四条人命，仅仅起因于一次微不足道的事情。是凶手残忍过度，还是逝者罪有应得，目击者众说纷纭。记得有一个好友曾经跟我说过：“现在的中国，遍地的戾气”。诚然，这遍地的戾气也不知道是何时开始悄然而生的，而且一直在加剧。
　　这起据说发生在辽宁抚顺的案件是一个惨剧，更是一个深刻的社会问题！！！逞一时之快，为了20分钟骂人的快感，失去了宝贵的生命，值吗?

作者: clam391 时间: 2010-5-17 20:53
投资就有风险，买卖商业地产亏钱的比比皆是，赚钱的也很多，而投资商业地产的又将风险转嫁给承租人，这就是商业游戏！！！

作者: 狂野之城 时间: 2010-5-17 21:35
刚才央视二套还在曝光深圳的商业旺铺本来说好第四年起开发商用租金直接给投资人还月供结果开发商不给银行打款了

欢迎光临嘉定都市网 (http://www.jiading.com.cn/)