嘉定老城改造规划！！！南大街动迁的可以来看一下！

yw2kye

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上海市嘉定州桥历史文化风貌区保护规划（控制性详细规划）
规划范围
　　本风貌区位于嘉定区老城中心地段，包括汇龙潭、嘉定孔庙、秋霞圃、州桥及周边部分多层住宅区、商业设施，办公机构等地块，总面积为49.10公顷。本规划范围即为本风貌区的范围。



规划依据

　　1、《中华人民共和国城市规划法》， 1989 年

　　2、《中华人民共和国文物保护法》， 2002 年

　　3、《上海市城市规划条例》， 2003 年

　　4、《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》， 2003 年

　　5、《上海市郊区及浦东新区历史文化风貌保护区范围》， 2005 年



地区发展目标

　　本风貌区确定为以商业服务、文化娱乐、休闲观光功能为主体，兼有办公、居住、社区服务等功能的城市复合地区。

应对风貌区全面提升文化和环境品质，优化拓展特色商业服务功能。通过土地整理、功能置换，加强商业服务和文化娱乐功能，并通过步行游线组织增强其可达性，对商业特征进行强化。充分利用风貌区内的环境景观资源，加强对公共绿地和水系资源的利用。通过水陆线路将商业核心与历史园林组织联系。



功能布局

　　根据对本风貌区的功能定位研究，本风貌区用地结构采取点、线、相结合的原则，进而形成三点、三轴的功能结构。通过整合现有的三处公共活动中心，形成秋霞圃活动核心、法华塔、洲桥活动核心和孔庙、汇龙潭活动核心三处公共活动中心节点。整治南、北大街和城中街、东大街形成十字交叉的街巷发展轴及练祁河与横沥河形成的十字型水系发展轴。同时延续“应奎山——泮池——大成殿——法华塔”嘉定历史轴线，对于轴线上的用地性质进行调整，使之有利于公共功能的发挥；重点改造高氏住宅附近地区，加强汇龙潭-孔庙与法华塔-州桥的联系。

　　1）公共功能引导区

　　公共功能引导区是规划希望公共性的功能在某些地段得以强化，而划定的鼓励公共设施发展的区域。在该区域内对某些地段功能的调整和设施布局进行引导最终达到突出本风貌区功能特色的目的。规划公共功能引导区可分以下二类：

商业服务文化综合功能引导区：主要位于憩园弄、北大街、南大街一带几个街坊内。

现代商业功能引导区：主要是位于博乐路、清河路沿线的商业。

　　2）居住功能引导区：主要位于南大街以西的多层住宅区和位于秋霞圃以东的新村住宅。

　　3）开放空间：主要是秋霞圃、汇龙潭公园和博乐广场等开放空间。



建筑保护与更新规划控制

　　本次规划将风貌区内的建筑按保护与更新类别确定为五类，分别为：保护建筑、保留历史建筑、一般历史建筑（1974年以前建造）、必须拆除的建筑、其它建筑（1974年以后建造）。



　　1  对保护建筑的规划控制规定

　　1．保护建筑为法定保护建筑，包括各级文物保护单位和上海市优秀历史建筑（详见附表）。

　　2．保护建筑不得拆除，应当积极予以维修和再利用。因特殊情况需要拆除或迁移的，必须按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第三十九规定，由市规划管理部门和市房屋土地管理部门共同提出，经专家委员会评审后报市人民政府批准。

　　3．文物保护单位和优秀历史建筑本身以及在其保护范围内进行的任何建设活动，应当分别符合《中华人民共和国文物保护法》和《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关条款的规定。

　　4．本风貌区内保护建筑的具体保护要求，应当在修建性详细规划或规划方案层面的保护规划中予以确认。

　　5．在保护建筑保护范围外进行新建、扩建、改建时，应当符合本风貌区核心保护范围或建设控制范围的规划管理控制规定。详见本文本“11. 核心保护范围和建设控制范围规划控制规定”。



　　2 对保留历史建筑的规划控制规定

　　1．保留历史建筑为除“保护建筑”以外，风貌有明显特色或人文历史价值突出的，建于1974年以前的历史建筑。包括各区划定的登记不可移动文物和对本风貌区历史文化风貌特征具有重要作用的历史建筑单体和群体。

　　2．保留历史建筑不得整体拆除，应予以维修和再利用。保留历史建筑作为备选的保护建筑，应参照保护建筑的要求进行保护。

　　3．本风貌区内各保留历史建筑的保护要求，应当在修建性详细规划层面或规划方案中予以确认。

　　4．发生下述情况之一时，应当参照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》对优秀历史建筑管理的相关条款规定。

　　（ 1 ）保留历史建筑不得擅自拆除或迁移。因特殊情况需要迁移、拆除的，必须经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度审议。

　　（ 2 ）在保留历史建筑上设置户外广告、招牌等设施，应当符合本文化风貌区的特色及保护要求。

　　5．保留历史建筑进行扩建、改建时应当保持原有风貌特征。

　6．保留历史建筑外观改动的修缮（外墙粉刷、屋面材料及门窗更换等）应当保持原有风貌特征，并且修缮方案经过相关管理部门审议通过。

　　7．在保留历史建筑的周边新建、扩建、改建的建筑，应当在使用性质、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与保留历史建筑相和谐，不得改变建筑周围原有的空间景观特征，不得影响保留历史建筑的正常使用。



　　3 对一般历史建筑的规划控制规定

　　1．一般历史建筑根据其风貌特点分为两类：甲等一般历史建筑和乙等一般历史建筑。

　　2．甲等一般历史建筑为除“保护建筑”及“保留历史建筑”外，有较高的风貌价值，并对体现本风貌区历史文化风貌具有积极作用的，建于1974年以前的历史建筑。主要包括少量建筑质量尚可、有一定细部装饰，与保留历史建筑一起构成连续性的沿街、沿河界面的历史建筑。

　　3．甲等一般历史建筑一般情况下不得整体拆除，宜予以维修和再利用。

　　4．甲等一般历史建筑因特殊情况需要拆除时，应当按照原有的建筑高度、建筑位置、建筑风格予以重建，并应保留有特色的建筑立面、建筑构件和其它风貌要素。

　　5．对需要拆除重建的甲等一般历史建筑实施拆除前必须进行详细的建筑测绘，报相关规划和房地管理部门备案。

　　6．乙等一般历史建筑为风貌价值一般的，建于1974年以前的历史建筑。主要包括少量建筑质量不佳、细部装饰简单、不成规模的单栋宅院、公寓和公共建筑，及与近期实施的重大道路、市政等工程有矛盾的建筑。

　　7．乙等一般历史建筑可以扩建、改建或拆除新建，扩建、改建或新建建筑应当与历史文化风貌区的风貌特色相和谐。



　　4 对应当拆除的建筑的规划控制规定

　　1．应当拆除建筑为危棚、简屋、违章建筑、通过改建的方式无法与风貌相协调的建筑以及其它规划拆除建筑。

　　2．应当拆除建筑不得进行扩建和改建，在地块改建、市政和道路设施建设、绿地建设、地块整体开发及其它情况下，必须根据规划管理要求予以拆除，拆除后的空地应当按照本规划的要求进行建设。



　　5对其它建筑的规划控制规定

　　1．除上述四类建筑以外的建筑为其它建筑。

　　2．其它建筑可以扩建、改建或拆除新建，扩建、改建或新建建筑应当与历史文化风貌区的风貌特色相和谐。应允许甚至鼓励这些建筑进行与本风貌区的整体风貌相协调的外观整治、改建或拆除新建等活动。

　　3．其它建筑在本风貌区内大致可分三种情况进行规划引导：

　　（1）第一种是与风貌基本协调的建筑，规划予以保留；

　　（2）第二种是需要改造、并可以通过改造与传统风貌协调的建筑，包括通过改变饰面材料、色彩和屋顶形式、降层、局部拆除等措施达到与风貌协调；

　　（3）第三种是对风貌影响较大，规划建议在条件许可的情况下结合地块改造予以拆除，拆除重建时应注重规划新建筑与周边历史建筑在各方面的和谐。



　　建筑高度的规划控制规定

　　本规划的高度控制指标是仅针对历史文化风貌区内的新建、改建、扩建等建设行为的规划高度控制要求。

　　本风貌区建筑高度控制包括“建筑高度一般控制规定”和“建筑高度具体控制规定”两个方面。“建筑高度一般控制规定”包括“沿街建筑高度一般控制规定”、“非沿街建筑高度一般控制规定”、“相邻建筑高度一般控制规定”和“住宅建筑高度一般控制规定”。 “建筑高度具体控制规定”是在“建筑高度一般控制规定”框架的指导下，通过“建筑高度控制规划图”和“街坊规划控制图则”对具体地块内和路段上建筑物的高度作出的具体控制要求。确因特殊情况确需要调整的，应当经过历史文化风貌区规划管理特别论证。

　　1．沿街（沿河）建筑高度一般控制规定

沿街建筑是指沿道路街面（及沿河道岸线）第一排的（独立）建筑物，或平行道路红线（及河道岸线）8米范围内的建筑物。

　　（1）本风貌区风貌保护道路、风貌保护街巷和风貌保护河道两侧，新建、改建、扩建沿街建筑的建筑檐口高度以现状的沿街保护建筑或保留历史建筑的建筑檐口高度为依据，进行分段控制；

　　（2）本风貌区清河路（大部分）、博乐路、塔城路（大部分）、沙霞路、张马路（西段）、察院弄-建行弄（西侧）、中下塘街（建　行弄以西）、北下塘街、北大街（清河路以北），新建、改建、扩建住宅建筑的建筑檐口高度不得超过12米；

　　（3）本风貌区南大街（塔城路——张马路）、塔城路（部分），新建、改建、扩建住宅建筑的建筑檐口高度不得超过9.5米；

　　（4）本风貌区大部分风貌保护道路、风貌保护街巷和风貌保护河道，及部分街道及巷道两侧的规划沿街建筑高度不得超过6.5米。

　　2．非沿街（沿河）建筑高度一般控制规定

非沿街建筑是指除沿道路街面（及沿河）第一排、以及平行道路红线8米范围之外的街坊内的建筑物。

　　（1）在本风貌区核心保护范围，非沿街（沿河）的新建、改建、扩建建筑的建筑檐口高度除嘉定别墅外不得超过6.5-9.5米；

　　（2）在本风貌区建设控制范围内的街坊，除本规划规定的地段外，非沿街的新建、改建、扩建建筑的建筑檐口高度不得超过12米，部分地段不得超过18米。

　　3．住宅建筑高度一般控制规定

本风貌区内新建、改建、扩建住宅建筑的建筑檐口高度不得超过12米。



　　对建筑退让的规划控制规定

　　为保护本风貌区历史形成的街道尺度和风貌特征，本风貌区建筑退让道路红线和河道蓝线的距离根据风貌保护道路和河道的空间尺度及其景观特征的需要进行控制，除在本规划“街坊规划控制图则”中标明建筑物退让道路红线和河道蓝线距离的路段外，沿道路和河道蓝线的新建、改建、扩建建筑允许贴道路红线和河道蓝线建造；除在本规划“街坊规划控制图则”中标明建筑物退让街巷控制线距离的路段外，沿街巷新建、改建、扩建建筑应当贴街巷控制线建造。

　　建筑后退道路红线和街巷控制线一般按上述原则确定，各类建筑退让地块线和绿化线的距离在考虑风貌保护要求基础上，在修建性详细规划中予以确定。



　　对建筑间距的规划控制规定

　　1．经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度审议，在本风貌区内按照原位置、原高度、原面积、原体量进行改建或重建的建筑间距不得小于原有的建筑间距。

　　2．经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度审议，在高度为12米以下的建筑高度控制区内，当被遮挡的居住建筑的下部为架空或非居住用房时，居住建筑的正向间距可在扣除下部架空部分高度或非居住用房高度后进行计算。

　　3．经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度审议，在高度为12米以下的建筑高度控制区内，当被遮挡的居住建筑的二层与底层为同户时，其间距可在扣除该部分被遮挡建筑的一层层高后进行计算。

　　4．高度在9.5米以下的沿街建筑，拼接的连续展开面宽在满足消防要求的前提下，不作特别限制。

　　5．高度12米以下的居住建筑，在保证每户有一间居室满足上海地区日照时间标准的前提下，其朝向不受限制。

　　6．风貌区内消防通道两侧建筑间距应达到4米。

　　7．建筑的其它间距控制在保证本风貌区的各项保护要求的前提下，积极采用各种技术措施，解决消防和管线敷设的问题，并在修建性详细规划中予以确定。



　　对建筑容量的规划控制规定

　　1．核心保护范围内各地块新建、扩建、改建后地上部分的建筑面积总量不得超过现有地上部分的建筑面积总量。

　　2．建设控制范围内规划各地块建筑面积的确定依据街坊空间尺度保护及建筑高度控制的要求，除“需要改造的范围”外，各地块的规划建筑面积（地上部分）不得超过本地块现状建筑面积（地上部分）。

　　3．现状建筑面积按已批准的规划设计条件、已颁发的房产证、或以实测的建筑面积为准。

　　4．“需要改造的范围”的规划建筑面积按照本规划“街坊规划控制图则”中的要求进行控制。

　　5．确需调整规划建筑面积指标的，需经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度。



　　对建筑密度的规划控制规定

　　1.本风貌区规划建筑密度允许根据街坊空间尺度及其景观特征保护的需要进行控制，各街坊的规划建筑密度不得超过本街坊的现状建筑密度。现状建筑密度按已批准的规划设计条件、或以实测的建筑密度为准。

　　2. 具体地块的规划建筑密度按照本规划“街坊规划控制图则”中的要求进行控制。

　　3. 确需调整的，需经过历史文化风貌区规划管理特别论证制度。



　　对绿地率的规划控制规定

　　1）各街坊和各地块内的绿地率不得低于现状绿地率，在保留原有绿地系统的基础上尽可能增加。

　　2）绿地率在新建、改建的商业办公地块内不得低于10%，沿街沿河的商业、商住商办地块按照本规划“街坊规划控制图则”中的要求进行控制，住宅地块内不得低于相关法规。

　　3）“需要开放的空间”的绿地率不得低于50%。

保留地块中的平台绿化和屋顶绿化面积允许按相关法规计入绿地率指标。



　　需要开放的空间

　　将现有的非城镇公共空间转变为可以自由出去的开放空间。



　　需要改造的范围

　　指需要采用以整体规划或拆除为主要改造方式进行开发的范围，或为修补城镇空间而进行建造的范围。

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amic

侬资料蛮多个

yw2kye

amic 发表于 2013-4-25 13:08
侬资料蛮多个

狂钓鲤鱼

只关心西门拆不拆

朴志诚

资料很全

yw2kye

朴志诚 发表于 2013-4-25 14:29
资料很全

资料全没用，安置太差了，虽然这次我轮不到，下次估计不会超过这次。

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